Højtstående grundvand reducerer muligheden for byggegrunde i Ålbæk
- Byggegrundene ligger i den sydligste del af Ålbæk - på højre side af Skagensvej.
24 byggegrunde på Søndergårdvej i Ålbæks sydligste del blev i 2021 reduceret til 16, og nu viser nye oplysninger, blandt andet om højtstående grundvand, at der bør laves en nyt plangrundlag med et væsentligt mindre antal byggegrunde end 16.
Udvalget for Økonomi og Strategi behandler sagen på onsdag, og Center for Teknik og Miljø indstiller, at arealet ikke udbydes til salg, før der er udarbejdet et nyt plangrundlag.
Nugældende lokalplan for Frederikshavn Kommunes areal ved Søndergårdvej i Ålbæk, indikerer, at der kan udstykkes op til 24 boliggrunde. Lokalplanen tager dog ikke i tilstrækkelig grad højde for de på arealet konstaterede fredede orkidéer, kravet om vejtilslutning til Skagensvej, støjafskærmning og spildevandshåndtering. Derfor besluttede byrådet 25. august 2021, at der skal udarbejdes en ny lokalplan for området med færre byggegrunde (op til 16), inden arealet eventuelt udbydes til salg.
Administrationen har foretaget en fornyet screening af de udfordringer og muligheder, der er på arealet. Den aktuelle screening peger desuden på stigende udfordringer med højtstående grundvand, som forventes at forværres, hvilket kan reducere antallet af byggegrunde yderligere end de førnævnte 16.
Med henblik på at klarlægge de nuværende forhold for arealet har administrationen udarbejdet en forscreening i forhold til eventuel ny lokalplan samt notat om klimaforhold på arealet. Forscreeningen påpeger, at de tidligere kendte udfordringer fortsat er gældende, og at nuværende lokalplan derfor må betragtes som urealisérbar.
En særlig udfordring er, at en ny ejer vil have ret til at udnytte gældende lokalplan. Der kan sættes vilkår ind i købsaftalen om, at ny ejer skal udarbejde ny lokalplan, inden ejendommen udnyttes, men vilkåret kan ikke ligge til grund for den kommunale sagsbehandling, men alene håndhæves som et privatretligt anliggende.
Administrationens nærmere undersøgelser viser desuden, at arealet er væsentligt klimaudfordret på højtstående grundvand. Det er sårbart ved stormflod, og ved intensiv regn er nedsivningskapaciteten begrænset.
Administrationen vurderer derfor, at der kan forventes et væsentligt mindre udstykningspotentiale, end den nuværende lokalplan muliggør, men også et væsentligt mindre antal grunde end de op til 16, som tidligere beslutning indikerede. For at kunne give potentielle købere et klart indtryk af arealets reelle udbygningspotentiale, vil det kræve nærmere analyser, som typisk foretages i en reel lokalplanproces, hvor blandt andet støj, vand og så videre håndteres.
På baggrund af ovenstående er det administrationens anbefaling, at der udarbejdes et nyt plangrundlag for området, der tager højde for de nævnte udfordringer, før det udbydes til salg. Det står klart, at der er betydelige udfordringer i området.
Som alternativ til boligudvikling kan det derfor også besluttes, at kommunen ikke går videre med et salg af arealet.
